Licencia de primera ocupación: was Strom und Wasser verlangen

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Schlüssel sind Ihre, und der Stromversorger eröffnet kein Konto. Das Dokument, das er verlangt, trägt in Spanien vier Namen, und hinter jedem steht ein anderes Gesetz.

Die licencia de primera ocupación ist die Bestätigung der Gemeinde, dass ein fertiggestelltes Gebäude bewohnt werden darf. Spaniens Regionen handhaben sie unterschiedlich: Katalonien und die Balearen stellen eine cédula de habitabilidad mit Ablaufdatum aus, Valencia und Andalusien arbeiten inzwischen mit einer declaración responsable, die beim Rathaus eingereicht wird, und in allen vier Regionen dürfen die Versorger eine Wohnung ohne dieses Papier nicht anschließen.

Katalonien: eine cédula mit 25 oder 15 Jahren Laufzeit

Das katalanische Wohnungsgesetz, die Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, bestimmt in Artikel 26, dass eine Wohnung vor dem Bezug die cédula de habitabilidad braucht, dass der Verkäufer bei jedem Verkauf, jeder Vermietung und jeder Gebrauchsüberlassung, auch bei zweiten und späteren Übertragungen, eine gültige cédula übergeben muss, und dass Strom-, Wasser-, Gas- und Telekomunternehmen sie vor Vertragsschluss verlangen müssen. Artikel 26.5 bis enthält eine Warnung, die man zweimal lesen sollte: Die cédula bescheinigt nur die technische Bewohnbarkeit und legalisiert kein Gebäude im Sinne des Baurechts, und tauchen bei der Bearbeitung Zweifel an der baurechtlichen Zulässigkeit auf, muss das auf der cédula vermerkt werden und der Notar muss den Käufer darauf hinweisen. Artikel 132 verpflichtet den Notar, die cédula vor Beurkundung einer Übertragung zu verlangen, es sei denn, der Käufer entbindet den Verkäufer ausdrücklich davon, weil die Wohnung saniert oder abgerissen wird oder nicht als Wohnung dienen soll.

Das Decret 141/2012 der Generalitat regelt die Einzelheiten. Artikel 8 unterscheidet drei Arten, Erstbezug für Neubauten, Zweitbezug für bestehende Wohnungen und Erstbezug nach Sanierung, und Artikel 9 gibt der cédula eine Laufzeit von 25 Jahren bei Neubauten und von 15 Jahren bei Zweitbezug und Sanierung. Artikel 11 wiederholt die Versorgerregel, und Artikel 13 macht die Agència de l'Habitatge de Catalunya zur ausstellenden Stelle. Das Verfahren für den Zweitbezug der Agentur verlangt eine von einem Architekten oder Bauingenieur unterzeichnete Bewohnbarkeitsbescheinigung, kostet 20,90 Euro je Wohnung vor Ort oder 14,65 Euro online und wird innerhalb von 30 Werktagen entschieden.

Valencia: eine Lizenz, die erneuert werden muss, eingereicht als Erklärung

Das valencianische Wohnungsgesetz, die Ley 8/2004 de la Vivienda, macht in Artikel 5 die kommunale licencia de ocupación zur Voraussetzung für den Bezug einer Wohnung und verbietet Wasser-, Strom-, Gas- und Telekomunternehmen, ohne ihren Nachweis einen Vertrag zu schließen und die Versorgung aufzunehmen. Die Frist setzt das Bauqualitätsgesetz, die Ley 3/2004, LOFCE, in Artikel 33.2: Zehn Jahre nach der ersten Lizenz ist eine Erneuerung bei der zweiten oder jeder späteren Übertragung und bei jedem neuen Wasser-, Gas- oder Stromvertrag nötig, und Artikel 34 knüpft die Erneuerung an die Bescheinigung eines Technikers, dass die Wohnung die Bedingungen der früheren Lizenz noch erfüllt. Artikel 16 des Wohnungsgesetzes zählt die Lizenz zu den Unterlagen, die der Verkäufer einer fertigen Wohnung übergeben muss, und die Artikel 17 und 18 machen sie zur Bedingung für die Vermietung.

Das Verfahren hat sich mit dem Raumordnungsgesetz geändert. Artikel 233 des konsolidierten TRLOTUP, Decreto Legislativo 1/2021, unterwirft den Erstbezug fertiggestellter Gebäude sowie den zweiten und jeden weiteren Bezug von Wohnungen einer declaración responsable statt einer Lizenz, eingereicht beim Rathaus mit der Bescheinigung des Technikers. Die Lizenz bleibt das Dokument, nach dem Versorger und Notar fragen; geändert hat sich der Weg, sie zu bekommen.

Andalusien: eine declaración responsable, die die Versorger sehen müssen

Das andalusische Raumordnungsgesetz, die LISTA, Ley 7/2021, stellt Bezug und Nutzung von Gebäuden in Artikel 138 unter eine declaración responsable: Buchstabe d) für Gebäude, die auf Grundlage einer Baugenehmigung oder Bauerklärung fertiggestellt wurden und ihr entsprechen, Buchstabe e) für bestehende Gebäude auf städtischem Boden, die der Planung entsprechen oder sich in der Rechtslage fuera de ordenación befinden und nicht verändert wurden. Artikel 142 ist der Hebel. Versorger dürfen einen vorläufigen Vertrag nur gegen die Baugenehmigung schließen und den endgültigen Vertrag für Strom, Wasser, Gas oder Telekommunikation nur gegen die licencia de ocupación o utilización, die declaración responsable oder die Mitteilung samt der dazugehörigen Unterlagen. Derselbe Artikel lässt ersatzweise den Bescheid über die Einstufung als asimilado a fuera de ordenación oder die Bescheinigung für Gebäude zu, die vor dem Bodengesetz von 1975 fertiggestellt wurden.

Balearen: eine cédula des Inselrats mit zehn Jahren Laufzeit

Auf den Inseln ist das Dokument wieder eine cédula de habitabilidad, geregelt im Decret 145/1997 und ausgestellt vom jeweiligen Consell Insular. Artikel 7 des Dekrets untersagt Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas- und Telefonverträge für ein Gebäude, eine Wohnung oder ein Lokal ohne gültige cédula, Artikel 8 unterscheidet drei Arten, Erstbezug, Erneuerung und carència für vor dem 1. März 1987 fertiggestellte Bauten, und Artikel 13 lässt jede cédula zehn Jahre nach Ausstellung ablaufen, unabhängig davon, wer die Wohnung besitzt oder bewohnt. Der Consell Insular de Menorca berechnet 25,24 Euro je Wohnung für eine Erneuerungs-cédula, auf Grundlage einer technischen Bescheinigung und eines datierten Fotos.

Was ein Käufer aus dem Ausland damit anfängt

Verlangen Sie das Dokument unter seinem regionalen Namen vor dem Anzahlungsvertrag, nicht nach der Beurkundung: cédula in Katalonien und auf den Balearen, licencia oder declaración responsable de ocupación in Valencia, declaración responsable de ocupación o utilización in Andalusien. Prüfen Sie das Datum gegen die Gültigkeitsfrist der Region, denn für die Versorger ist eine abgelaufene cédula eine fehlende. Denken Sie an Artikel 26.5 bis des katalanischen Gesetzes: Eine gültige cédula beweist nicht, dass das Gebäude oder der Anbau je genehmigt wurde, und die nota simple des Grundbuchamts ist der Ort, an dem Lasten und baurechtliche Vermerke auftauchen. Die andere spanische Prüfung, die Käufer überrascht, der Belegungsstatus der Immobilie selbst, steht in unserem Leitfaden zum Okupa-Risiko.

Lassen Sie sich vom Verkäufer das Bezugsdokument mit Datum zusammen mit der nota simple geben, und lassen Sie das Gesetz der Region entscheiden, ob es noch gilt. AiMYNDi liest beides gegen die regionalen Regeln und markiert eine abgelaufene oder fehlende Lizenz neben dem Preis.