Nota Simple in Spanien: So lesen Sie den Auszug vor der Anzahlung

Das Inserat verspricht drei Schlafzimmer, 95 Quadratmeter und keine Schulden. Das Grundbuch sagt vielleicht etwas anderes.

Die Nota Simple ist der informative Auszug aus dem spanischen Registro de la Propiedad, dem Grundbuch. Das Colegio de Registradores, die Standesorganisation der Registerführer, erklärt, dass sie die Immobilie identifiziert, den oder die Inhaber der eingetragenen Rechte nennt, etwa Volleigentum, Hypothek oder Nießbrauch, und deren Umfang, Art und Beschränkungen darstellt. Online kostet sie 9,02 Euro zuzüglich Steuer und liegt in der Regel in weniger als zwei Stunden vor.

Was steht in einer Nota Simple?

Vier Dinge, laut dem Online-Dienst der Registerführer: die Identifizierung der Immobilie, die Identität der Inhaber eingetragener Rechte, Art und Umfang dieser Rechte sowie die Lasten und Beschränkungen, die auf der Immobilie liegen. In der Praxis sieht ein ausländischer Käufer dort zum ersten Mal eine noch eingetragene Hypothek, eine Pfändung, einen Nießbrauch, der jemand anderen dort wohnen lässt, oder eine eingetragene Fläche, die nicht zum Inserat passt.

Derselbe Dienst ist eindeutig, was den Status des Dokuments angeht: Es hat rein informativen Wert und beglaubigt den Inhalt der Registereinträge nicht. Es wird per E-Mail als PDF geliefert, und Sie können es über den eindeutigen Registercode der Immobilie, die Katasterreferenz, die Ausweisnummer des Eigentümers oder die Adresse anfordern.

Was beweist sie nicht?

Eigentum im rechtlichen Sinn. Das Colegio de Registradores unterscheidet die Nota Simple von der Certificación Registral: Die Bescheinigung ist eine vom Registerführer unterzeichnete öffentliche Urkunde, sie beglaubigt den Inhalt des Registers und wirkt gegenüber jedermann. Die Nota Simple beschränkt sich auf die Inhaber, Rechte und Lasten, die im Moment der Anfrage gelten, und trägt keine Unterschrift. Die Registerführer merken an, dass Banken eine Nota Simple für eine erste Hypothekenprüfung akzeptieren, während die Bescheinigung rechtlich das einzige Mittel ist, ein eingetragenes Recht gegenüber Dritten nachzuweisen.

Für einen Käufer liegt die praktische Folge im Zeitpunkt. Eine Nota Simple beschreibt einen Moment. Eine Last, die in der Woche darauf eingetragen wird, steht nicht darin, weshalb der Notar vor der Beurkundung aktuelle Auskünfte einholt.

Welche Schulden erscheinen darin nie?

Die der Eigentümergemeinschaft. Artikel 9.1.e des Ley de Propiedad Horizontal, des Gesetzes über das Wohnungseigentum, macht den Käufer einer Wohnung oder eines Ladenlokals mit der Immobilie selbst haftbar für das, was frühere Eigentümer der Comunidad de Propietarios für allgemeine Kosten schulden, bis zu dem Teil des Jahres, in dem der Kauf stattfindet, und den drei vorangegangenen Kalenderjahren. Der Artikel fügt die Worte hinzu, die für jeden Registerleser zählen: Das gilt auch dann, wenn der Titel des Käufers im Registro de la Propiedad eingetragen ist.

Derselbe Artikel gibt dem Käufer einen Schutz. In der öffentlichen Urkunde muss der Verkäufer erklären, dass die Gemeinschaftskosten bezahlt sind, oder angeben, was er schuldet, und muss eine Bescheinigung über den Schuldenstand vorlegen, die innerhalb von sieben Kalendertagen von der Person ausgestellt wird, die das Amt des Sekretärs ausübt, mit Gegenzeichnung des Präsidenten. Ohne diese Bescheinigung darf der Notar die Urkunde nicht beurkunden, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf. Dieser Verzicht ist der Satz, nach dem man in einem Urkundenentwurf sucht.

Stimmt das Register mit dem Kataster überein?

Nicht immer, und dafür gibt es ein Verfahren. Seit dem Ley 13/2015 betreiben die Dirección General del Catastro, die Katasterbehörde, und das Register ein Koordinierungssystem, in dem das Register die georeferenzierte grafische Beschreibung der Immobilie auf Grundlage der Katasterkarte übernimmt. Das Catastro erklärt, dass die Immobilie, sobald die grafische Katasterdarstellung eingetragen ist, grafisch koordiniert ist und Lage, Grenzen und Fläche für alle rechtlichen Zwecke als zutreffend vermutet werden.

Eine Nota Simple enthält die Katasterreferenz, wenn sie eingetragen wurde, sodass die erste Prüfung lautet, ob die eingetragene Fläche und die Katasterfläche dieselbe Wohnung beschreiben. Wo sie abweichen, zeigt der Koordinierungsstatus, ob jemand die Angaben abgeglichen hat.

Wie bekommen Sie sie, und auf Englisch?

Direkt von den Registerführern. Das Colegio de Registradores nennt als offizielle Kosten 9,02 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer bei Anforderung über seine Plattform, mit einer durchschnittlichen Lieferzeit von unter zwei Stunden. Der Online-Dienst bietet eine englische Übersetzung für 30 Euro pro Dokument an, und gelegentliche Nutzer brauchen kein Abonnement. Die Alternative ist die persönliche Anfrage beim zuständigen Register.

Wir geben keine Kaufempfehlungen. Was die veröffentlichten Regeln stützen, ist dies: Die Nota Simple zeigt, wem die Immobilie gehört und was zu einem bestimmten Zeitpunkt gegen sie eingetragen ist, sie zeigt keine Gemeinschaftsschulden, die das Gesetz dennoch an die Wohnung bindet, und sie beweist für sich genommen kein Eigentum. AiMYNDi liest die Nota Simple, die Katasterdaten und die Bescheinigung der Gemeinschaft zusammen und markiert die Abweichungen auf Deutsch. Ein Beispiel dafür, wie ein Bericht aussieht, zeigt den Aufbau des Rechtsteils, und der Leitfaden für deutsche Käufer in Spanien deckt den Rest des Ablaufs ab.