Haus in Italien kaufen als Deutscher: 9 % imposta di registro
Paragraf 311b BGB zwingt den deutschen Kauf zum Notar. Der compromesso braucht keinen, und Italien nimmt 9 % statt der 6,5 % in Nordrhein-Westfalen.
Nach deutschem Recht ist ein Handschlag über eine Immobilie überhaupt nichts wert. Nach italienischem Recht kann genau so einer Sie binden, in einem Raum ohne jeden Amtsträger.
Drei deutsche Vorschriften zwingen einen Kauf durch das Notariat, bevor er überhaupt etwas bedeutet. Italien bindet beide Seiten beim contratto preliminare, dem compromesso, einem privaten Vertrag, der Wochen früher unterschrieben wird. Die Steuerlücke läuft in dieselbe Richtung: 3,5 % ist der bundesgesetzliche Satz, Nordrhein-Westfalen nimmt 6,5 %, eine italienische Zweitimmobilie kostet 9 %.
| Was gekauft wird | Satz (%) | |
|---|---|---|
| Italien, Zweitimmobilie von privat | 9.0% | |
| Nordrhein-Westfalen | 6.5% | |
| Deutschland, Satz im Bundesgesetz | 3.5% | |
| Italien, mit prima casa Vergünstigung | 2.0% |
Paragraf 11 des Grunderwerbsteuergesetzes setzt die Grunderwerbsteuer auf 3,5 % fest. Jedes Land darf nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes davon abweichen, und das Finanzamt NRW führt aus, dass Nordrhein-Westfalen 6,5 % für alle seit dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge erhebt.
Die drei deutschen Sperren, die Italien nicht kennt
Das deutsche Recht lässt einen Grundstückskauf nicht privat geschehen, und es sagt das gleich dreifach.
Paragraf 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verlangt die notarielle Beurkundung für jeden Vertrag, durch den sich eine Seite verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Paragraf 925 Absatz 1 desselben Gesetzes verlangt danach, dass die Auflassung, also die Einigung über die Übertragung selbst, bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt wird, und erklärt jeden Notar für zuständig. Paragraf 13 Absatz 1 des Beurkundungsgesetzes ergänzt, dass die Niederschrift in Gegenwart des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden muss.
Nichts aus dieser Kette hat im Moment der Bindung ein italienisches Gegenstück. Der compromesso wird zwischen den Parteien unterschrieben, eine caparra wird übergeben, und kein Amtsträger muss dabei sein. Die Agenzia delle Entrate behandelt diesen privaten Vertrag als eigenständigen Steuertatbestand: die Steuer auf die caparra bei Registrierung des preliminare wird später auf die beim Rogito fällige Summe angerechnet. Wer auf eine Verlesung wartet, die nie kommt, hat sich längst gebunden.
Wer darf überhaupt ins Register schauen?
In Deutschland nicht einfach jeder. Paragraf 12 Absatz 1 der Grundbuchordnung gestattet die Einsicht in das Grundbuch demjenigen, der ein berechtigtes Interesse darlegt, und erstreckt denselben Zugang auf die Urkunden, auf die eine Eintragung Bezug nimmt.
Italien überträgt diese Arbeit dem notaio, der vor dem rogito eine visura catastale aus dem Catasto und eine visura ipotecaria aus den Registern für Hypotheken und Lasten zieht und die fertige Urkunde anschließend bei der Agenzia delle Entrate und beim Catasto einreicht. Die Recherche ist gleichwertig. Der Zeitpunkt ist es nicht. Die deutschen Prüfungen liegen vor der bindenden Verlesung, die italienischen erst danach, wenn der compromesso längst gebunden hat.
Worauf werden die 9 % eigentlich erhoben?
Auf den Vertragspreis, sofern Sie in der Urkunde selbst nichts anderes erklären.
Wo eine Kölner Wohnung 6,5 % Grunderwerbsteuer kostet, nimmt die Agenzia delle Entrate 9 % auf eine italienische Zweitimmobilie von privat, oder 2 % mit der prima casa Vergünstigung, und schlägt eine imposta ipotecaria und eine imposta catastale von je 50 Euro darauf. Sie setzt zudem eine Untergrenze: die anteilige Registersteuer darf 1.000 Euro nicht unterschreiten. Bei einem Kauf über 300.000 Euro ergeben die 9 % rechnerisch 27.000 Euro, gegenüber 19.500 Euro zum nordrhein-westfälischen Satz beim selben Preis. Beides sind Rechnungen auf veröffentlichte Sätze.
Es gibt einen Hebel, und er schließt sich schnell. Nach der Regel prezzo-valore kann ein privater Käufer von Wohnraum die Registersteuer auf den valore catastale, den Katasterwert, statt auf die gezahlte Summe berechnen lassen. Die Agenzia delle Entrate verlangt, dass der Käufer dies dem notaio in der Kaufurkunde selbst erklärt, und schließt eine Nachholung in einer späteren Ergänzungsurkunde aus. Am Tag fragen oder dauerhaft verlieren.
Eine italienische Regel kann ein deutscher Käufer vollständig beiseitelegen: Artikel 16 der preleggi macht die bürgerlichen Rechte eines Ausländers von der Gegenseitigkeit abhängig, und das Consiglio Nazionale del Notariato stellt Bürgerinnen und Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums außerhalb dieser Bedingung.
Was tritt an die Stelle der Hausgeld-Unterlagen?
Nichts mit denselben gesetzlichen Garantien dahinter.
Paragraf 28 des Wohnungseigentumsgesetzes gibt einem deutschen Eigentümer einen festen Satz an Unterlagen. Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf, die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse und die Rücklagen, nach Jahresende folgt eine Jahresabrechnung, und ein Vermögensbericht über die Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen geht an jeden Eigentümer. Das ist die Aktenlage, die ein deutscher Käufer vor der Unterschrift zu verlangen gewohnt ist.
Ein italienischer Kauf bringt stattdessen drei laufende Kosten: die spese condominiali des Gebäudes, die TARI, also die tassa sui rifiuti oder Abfallgebühr, und die IMU. IMU steht für imposta municipale propria, und über den Satz entscheidet die Kommune, nicht der Staat.
| Position im Rahmen | IMU Satz (%) | |
|---|---|---|
| Mindestsatz einer comune | 0.00% | |
| Nationaler Grundsatz | 0.86% | |
| Höchstsatz einer comune | 1.06% | |
| Höchstsatz als Ersatz der früheren TASI Erhöhung | 1.14% |
Nach Legge 160/2019, Artikel 1 comma 754, veröffentlicht das Ministero dell'Economia e delle Finanze 0,86 % als Grundsatz für eine Wohnung, die nicht Hauptwohnsitz ist, 1,06 % als Höchstwert einer comune und 1,14 % dort, wo früher die TASI maggiorazione galt. Welches Ende dieser Spanne greift, ist eine Frage an die Kommune, nicht an die Wohnung.
Was vor dem compromesso geklärt sein muss
Denken Sie vom bindenden Moment rückwärts. In Deutschland ist die Verlesung der Kontrollpunkt, und bis dahin lässt sich alles prüfen. In Italien liegt der Kontrollpunkt beim compromesso, also gehören der codice fiscale, die Registerabfragen und die Entscheidung über prezzo-valore davor.
Eine Lücke sollte man kennen: keine italienische Stelle zählt Käufer nach Staatsangehörigkeit, es gibt also keine amtliche Zahl dazu, wie viele Deutsche in Italien besitzen. Das Osservatorio del Mercato Immobiliare der Agenzia delle Entrate veröffentlicht sie nicht, und die Banca d'Italia, ISTAT und das Consiglio Nazionale del Notariato ebenso wenig.
Wir geben keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen, und nichts hier sagt aus, ob eine italienische Immobilie ihr Geld wert ist. Belegt ist Folgendes: die notarielle Form nach Paragraf 311b Absatz 1 und Paragraf 925 Absatz 1 BGB und die Verlesung nach Paragraf 13 Absatz 1 BeurkG, von denen keine den compromesso schützt, der Grundbuchzugang nach Paragraf 12 Absatz 1 GBO nur bei berechtigtem Interesse, 6,5 % in Nordrhein-Westfalen gegen 9 % in Italien, je 50 Euro für ipotecaria und catastale, eine katastrale Bemessungsgrundlage nur auf Antrag in der Urkunde, und eine jährliche IMU, die die comune zwischen 0 und 1,06 % festsetzt.
AiMYNDi liest das Inserat, die Abrechnungen des condominio und die rechtlichen Unterlagen zu einer konkreten Immobilie, sodass eine Belastung im Register oder eine anstehende Umlage auftaucht, solange der compromesso noch nicht unterschrieben ist. Sie können sich vorher ein Beispiel ansehen, wie ein Bericht aussieht.