Asunto Espanjassa: ei asunto-osaketta, ei 1,5 prosenttia

Suomessa ostat osakkeita asunto-osakeyhtiöstä. Espanjassa asunto-osakeyhtiötä ei ole: ostat kiinteän omaisuuden itsensä, ja myyjän maksamattomat yhtiövastikkeet seuraavat mukana.

Suomalainen ostaja vaihtaa kaksi asiaa kerralla. Asunto-osakkeelle ei ole espanjalaista vastinetta, joten espanjalainen asunto on kiinteää omaisuutta eikä osake. Ja varainsiirtoveroa vastaava luovutusvero nousee kotimaan 1,5 prosentista Espanjan vähintään 6 prosenttiin, jonka määrää alue eikä valtio.

Luovutusvero, Suomi ja Espanjan alueet

Mitä ostat ja mistä	Verokanta (%)
Suomi, asunto-osake		1.5%
Suomi, kiinteistö		3.0%
Madrid		6.0%
Kanariansaaret		6.5%
Andalusia		7.0%
Murcia		7.8%
Baleaarit (alkaen)		8.0%
Valencia		9.0%
Katalonia (alkaen)		10.0%

Mikä korvaa asunto-osakeyhtiön Espanjassa?

Ei mikään. Espanjalainen asunto on kiinteää omaisuutta sellaisenaan, ja rakennusta hallinnoi comunidad de propietarios, omistajien yhteisö, jonka perustaa laki 49/1960 sobre propiedad horizontal. Jokainen omistaa asuntonsa suoraan sekä jakamattoman osuuden yhteisistä tiloista. Omistajan ja rakennuksen väliin ei jää yhtiötä, joten mikään ei vastaa yhtiötasolla makaavaa yhtiölainaa.

Tämä poistaa yhden suomalaisen tavan ja tuo tilalle espanjalaisen riskin. Saman lain artikla 9.1.e toteaa, että asunto on "estará legalmente afecto", oikeudellisesti sidottu, kuluvan vuoden ja kolmen sitä edeltävän kalenterivuoden yhtiövastikkeisiin, ja että myyjän on esitettävä todistus veloistaan. Maksamattomat vastikkeet seuraavat siis asuntoa uudelle omistajalle. Pyydä se todistus: laki kirjoitti sen sinua varten.

Isännöitsijäntodistusta ei myöskään ole. Suomalaisen odottama yhden arkin yhteenveto puuttuu Espanjasta, ja sen työ jakautuu kahtia: nota simple Registro de la Propiedad -rekisteristä kertoo omistuksen ja rasitukset, ja yhteisön todistus kertoo velat.

Miksi luovutusvero hyppää 6 prosenttiin ja ylikin?

Maat verottavat eri asiaa. Verohallinto perii varainsiirtoveroa 1,5 prosenttia asunto-osakeyhtiön osakkeista ja 3 prosenttia kiinteistöistä ja rakennuksista. Espanja perii käytetyn asunnon kaupassa veron nimeltä Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales eli ITP, ja sen määrää kukin autonominen alue itse eikä valtio kansallisesti.

Suomalainen siirtyy siis kalliimpaan luokkaan kahdesti: osakkeesta kiinteään omaisuuteen ja kansallisesta kannasta alueelliseen. 300 000 euron asunnossa 1,5 prosenttia on Suomessa 4 500 euroa, 6 prosenttia Madridissa on 18 000 euroa ja 10 prosenttia Kataloniassa on 30 000 euroa. Luvut on laskettu julkaistuista verokannoista.

Valencian alue, johon Alicante ja Costa Blanca kuuluvat, laski yleisen kantansa 10 prosentista 9 prosenttiin 1. kesäkuuta 2026 lailla Ley 5/2025 ja pitää 11 prosenttia yli miljoonan euron kaupoissa.

Yksikään autonominen alue ei porrasta ITP-veroa ostajan kansalaisuuden tai asuinpaikan mukaan. Se porrastus, joka on olemassa, on kansallinen ja sijaitsee tuloverotuksessa.

Mitä EU-jäsenyys tuo tässä

Alemman verokannan vuokratulosta ja oikeuden vähentää kulut siitä.

Suomi on EU:ssa, joten suomalainen omistaja, joka vuokraa espanjalaista asuntoaan, maksaa ulkomailla asuvien tuloveroa Impuesto sobre la Renta de no Residentes eli IRNR 19 prosenttia voitosta. Kolmansissa maissa asuvat maksavat 24 prosenttia bruttovuokrasta ilman vähennyksiä. Agencia Tributaria vahvistaa tämän jaon, ja lain artikla 24.6 ulottaa vähennysoikeuden EU:ssa ja Euroopan talousalueella asuviin.

Myynnissä kanta on kaikille sama. Modelo 210 -lomakkeen ohjeet asettavat omaisuuden luovutusvoiton 19 prosenttiin jokaiselle ulkomailla asuvalle. Kun ulkomailla asuva myy, ostaja pidättää 3 prosenttia kauppahinnasta Modelo 211 -lomakkeella ennakkona: 300 000 euron kaupassa se on 9 000 euroa, jonka myyjä hakee takaisin, jos todellinen vero on pienempi. Luku on laskettu julkaistusta kannasta.

Mitä hankit ennen contrato de arras -sopimusta

Nota simplen, viimeisimmän IBI-kuitin ja yhteisön todistuksen. Yksikään kolmesta ei tule automaattisesti.

IBI on lyhenne sanoista Impuesto sobre Bienes Inmuebles, vuosittainen kunnallinen kiinteistövero, ja viimeisin kuitti kertoo, mitä asunnon pitäminen maksaa ostamisen sijaan. Espanjassa sitova hetki on contrato de arras, käsirahasopimus, tavallisesti noin 10 prosenttia hinnasta ja allekirjoitettuna hyvissä ajoin ennen notaaria. Tavallisimmassa muodossaan peruuttava ostaja menettää käsirahan ja peruuttava myyjä maksaa sen kaksinkertaisena takaisin.

Espanjalainen notario on julkinen viranomainen, joka tarkistaa, että kauppakirja on lainmukainen ja että osapuolet ovat keitä väittävät olevansa. Notario ei aja sinun asiaasi, ei neuvottele eikä ole velvollinen varoittamaan tulevasta yhtiövastikkeesta tai erosta ilmoituksen ja rekisterimerkinnän välillä. Se työ on sinun, ja se kuuluu tehdä ennen arrasia eikä sen jälkeen.

Missä luvut loppuvat

Espanjan rekisterinpitäjät julkaisevat kahdeksan suurinta ulkomaista ostajakansallisuutta, eikä Suomi ole niiden joukossa. Colegio de Registradores laski ulkomaiset ostajat 13,52 prosenttiin kaikista kaupoista vuoden 2025 viimeisellä neljänneksellä erittelemättä suomalaisia, joten suhtaudu epäillen jokaiseen väitteeseen suomalaisten ostajien määrästä Espanjassa, jos lähdettä ei mainita.

Emme anna osto- tai myyntineuvoja, eikä mikään yllä sano, kannattaako espanjalainen asunto ostaa. Se, minkä lähteet kantavat, on tarkistettavissa: ei asunto-osakeyhtiötä eikä osaketta, asunto joka kantaa myyjän maksamattomat vastikkeet kuluvalta vuodelta ja kolmelta sitä edeltävältä, 1,5 prosenttia kotona ja 6 prosenttia ylöspäin Espanjassa, 19 prosenttia vuokravoitosta EU-omistajana, 19 prosenttia myyntivoitosta kuten kaikilla, ja 3 prosenttia pidätettynä myynnissä. Oppaamme asunnon ostamisesta Ruotsista suomalaisena käy läpi saman vertailun toisessa naapurimarkkinassa.

AiMYNDi lukee myynti-ilmoituksen, yhteisön tilinpäätöksen ja juridiset asiakirjat yhdestä konkreettisesta asunnosta, jotta rekisterin rasitus tai maksamaton vastike näkyy ennen arrasia eikä sen jälkeen. Voit ensin katsoa esimerkin siitä, miltä raportti näyttää.