Köpa bostad i Tyskland som svensk: notarie och 3,5 procent

I Sverige byter en bostad ägare genom en handling som säljare och köpare skriver under själva. I Tyskland är samma affär ogiltig om inte en offentlig funktionär upprättar den.

4 kap. 1 § jordabalken sluter ett svenskt köp genom en köpehandling som säljaren och köparen skriver under. Tyskland kräver att avtalet upprättas av en Notar enligt § 311b första stycket i landets civillag, och förvärvsskatten går från 1,5 procent till minst 3,5.

Skatt vid förvärv av bostad, Sverige mot Tyskland

Vad du köper, och var	Sats (%)
Sverige, bostadsrätt		0.0%
Sverige, fastighet, stämpelskatt vid lagfart		1.5%
Tyskland, federal grundsats		3.5%
Tyskland, övre änden av delstaternas satser		6.5%

Vad gör en Notar som en fastighetsmäklare inte gör?

Notarien får avtalet att existera. 4 kap. 1 § jordabalken anger att köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen, att handlingen ska innehålla uppgift om köpeskilling och säljarens förklaring att egendomen överlåtes på köparen, och att köp som inte uppfyller detta är ogiltiga. Ingen myndighetsperson förekommer i den meningen.

Den tyska regeln börjar i andra änden. § 311b första stycket i Bürgerliches Gesetzbuch, den tyska civillagen, gör notariell upprättelse till ett giltighetsvillkor för varje avtal om överlåtelse av fast egendom. § 13 första stycket i Beurkundungsgesetz, lagen om notariell upprättelse, kräver att handlingen läses upp för parterna i notariens närvaro, godkänns av dem och undertecknas egenhändigt. § 17 första stycket i samma lag ålägger notarien att utröna vad parterna faktiskt vill, upplysa om affärens rättsliga räckvidd och se till att oerfarna parter inte missgynnas.

Betänketiden ligger före underskriften i stället för efter. § 17 andra stycket a anger att notarien vid konsumentavtal med krav på notariell upprättelse i regel ska ge köparen den avsedda texten två veckor före mötet, och att en kortare frist ska antecknas med skälen. Svaret på den svenska frågan om när man är bunden blir alltså: vid uppläsningen, med två veckors utkast bakom sig.

Vad kostar Grunderwerbsteuer jämfört med stämpelskatt?

Minst dubbelt så mycket, innan något förbundsland lägger på mer. Lantmäteriet beskriver stämpelskatten som den skatt du betalar när du köper en fastighet eller tomträtt i samband med att du söker lagfart, vid sidan av en expeditionsavgift på 825 kronor som betalas oavsett om stämpelskatt utgår. För en privatperson är satsen 1,5 procent, på köpeskillingen eller på föregående års taxeringsvärde om det är högre.

§ 11 i Grunderwerbsteuergesetz sätter Grunderwerbsteuer, den tyska skatten på förvärv av fast egendom, till 3,5 procent och avrundar beloppet nedåt till hela euro. Artikel 105.2a i Grundgesetz, den tyska grundlagen, ger sedan varje förbundsland befogenheten att bestämma sin egen sats, en befogenhet delstaterna haft sedan den 1 september 2006, och satserna löper från grundsatsen 3,5 procent upp till 6,5 procent. Högst ligger Nordrhein-Westfalen: Finanzamt NRW anger 6,5% för Nordrhein-Westfalen för alla avtal som upprättats hos notarie sedan den 1 januari 2015.

Räknat på de publicerade satserna: ett svenskt hus för 4 miljoner kronor bär 60 000 kronor i stämpelskatt plus avgiften på 825 kronor, medan ett tyskt hus för 400 000 euro bär 14 000 euro vid den federala grundsatsen och 26 000 euro i övre änden.

Vi publicerar ingen tabell över sexton tyska satser, och du bör misstro dem som cirkulerar utan källa. Bara grundsatsen 3,5 procent och den grundlagsfästa befogenheten att avvika går att belägga i primärrätten. Siffran på din avi är den som förbundslandet där huset ligger har publicerat.

Finns det en tysk bostadsrätt?

Nej, och det är den förändring som kostar svenska köpare mest. En bostadsrätt är en andel i en förening snarare än fastigheten själv, vilket är skälet till att Lantmäteriets sida knyter stämpelskatten till fastighet eller tomträtt och till att en bostadsrätt varken bär stämpelskatt eller lagfart.

En tysk lägenhet är fast egendom. Den uppstår när ägaren förklarar byggnaden delad i samäganderättsandelar, var och en knuten till enskild äganderätt till en enhet, i en Teilungserklärung till inskrivningsmyndigheten enligt § 8 i Wohnungseigentumsgesetz, lagen om ägarlägenheter. Att köpa en sådan utlöser därför Grunderwerbsteuer och en inskrivning i fastighetsboken, precis som ett hus gör.

Det som ersätter föreningens årsredovisning är en uppsättning handlingar enligt § 28 WEG: en årlig Wirtschaftsplan som fastställer det Hausgeld varje ägare betalar i förskott, en Jahresabrechnung som stämmer av det i efterhand, och en Vermögensbericht som anger nivån på reserverna. Reserven att leta efter är Erhaltungsrücklage, som ägarna ska bygga upp enligt § 19 andra stycket punkt 4 WEG.

Vad måste hända innan den tyska lagfarten är på plats?

Skatten måste betalas först. Äganderätten går enligt § 873 BGB över först vid överenskommelse plus inskrivning i Grundbuch, det tyska fastighetsregistret, och § 22 GrEStG förbjuder registret att skriva in köparen innan skattemyndigheten lämnar en Unbedenklichkeitsbescheinigung, ett intyg om att inga skattemässiga hinder står i vägen. Intyget ska utfärdas när Grunderwerbsteuer har betalats, säkerställts eller anstånd beviljats, skriftligt, och elektronisk översändning är uttryckligen utesluten.

Under tiden håller en Auflassungsvormerkung enligt § 883 BGB din plats: varje senare förfogande över fastigheten är utan verkan i den mån det skulle omintetgöra ditt anspråk. Själva överlåtelseöverenskommelsen, Auflassung, kräver att båda parter är samtidigt närvarande inför en notarie enligt § 925 BGB, och Bundestagens utredningstjänst noterar att dessa förklaringar bara kan avges inför en notarie etablerad i Tyskland, eller utomlands endast inför en tysk konsulär tjänsteman. Registret kan du inte heller söka i själv: § 12 första stycket i Grundbuchordnung tillåter insyn bara för den som visar ett berechtigtes Interesse, ett berättigat intresse, så utdraget kommer till dig via säljaren eller notarien.

Vem betalar mäklaren?

Inte köparen ensam, sedan den 23 december 2020. §§ 656a till 656d BGB omreglerade mäklararvodet vid köp av lägenheter och enfamiljshus. § 656d anger att när bara en part har anlitat mäklaren är en överenskommelse som låter den andra parten betala giltig endast om den som anlitade mäklaren förblir betalningsskyldig för minst samma belopp, vilket begränsar köparens andel till hälften, och den andelen förfaller först när den anlitande parten faktiskt har betalat och styrkt det.

Får en svensk köpa alls, och hur många gör det?

Ja, och ingen vet. Wissenschaftliche Dienste, Bundestagens utredningstjänst, konstaterade i sin rapport från 2022 om utländska förvärv av fast egendom i Tyskland att Tyskland inte har någon särskild materiell begränsning av fastighetsförvärv knuten till utländskt medborgarskap eller utländsk hemvist, och att artikel 86 tredje meningen i införandelagen till civillagen ställer medborgare i Europeiska unionen utanför även den snäva reservbefogenhet som förbundsregeringen i övrigt behåller.

Samma rapport anger att det, såvitt kan ses, inte finns någon statistik för den tyska bostadsmarknaden över andelen utländska köpare. Tyskland räknar dem inte, så varje siffra du läser om hur många svenskar som äger tyska bostäder kommer inte från den tyska staten.

Vi ger inga köp- eller säljråd, och inget här säger om en tysk bostad är värd att köpa. Det källorna bär är kontrollerbart: en obligatorisk notarie i stället för en mäklare, en bindande uppläsning med två veckors utkast framför sig, 1,5 procent plus 825 kronor hemma mot 3,5 till 6,5 procent där, ingen motsvarighet till bostadsrätten, och ett skatteintyg mellan underskrift och inskrivning. Vår text om id-kravet som nu styr lagfart för utländska köpare täcker den svenska sidan.

AiMYNDi läser annonsen, siffrorna och de juridiska handlingarna för en konkret bostad, så att Teilungserklärung och nivån på Erhaltungsrücklage syns medan du fortfarande har utkastet i handen och inte först efter uppläsningen. Du kan först se ett exempel på hur en rapport ser ut.