Köpa bostad i Spanien som svensk: budgivningen finns inte
Du väntar dig öppen budgivning och 1,5 procent i lagfart. Spanien har varken eller. Det som ersätter dem kostar mer och binder dig tidigare.
En svensk köpare kommer med två förväntningar: öppen budgivning via sms och en överlåtelsekostnad på 1,5 procent. Spanien erbjuder ingetdera.
Sverige och Spanien ligger i var sin ände av hur en bostad byter ägare i Europa. Sverige har en snabb, transparent och billig process utan notarie, där inget bud binder förrän kontraktet är påskrivet. Spanien har en notariell process där det bindande ögonblicket kommer tidigt, i ett privat avtal, och där förvärvsskatten bestäms av regionen och inte av staten.
| Köparens nationalitet | Andel (%) | |
|---|---|---|
| Britter | 7.9% | |
| Nederländare | 6.8% | |
| Tyskar | 6.7% | |
| Marockaner | 5.8% | |
| Rumäner | 5.5% | |
| Italienare | 5.3% | |
| Fransmän | 4.9% | |
| Belgare | 4.4% |
Svenska köpare finns inte med i den publicerade listan. Colegio de Registradores redovisar de åtta största utländska köparnationaliteterna och Sverige är inte en av dem. Behandla därför alla påståenden om hur stor den svenska köpargruppen i Spanien är med skepsis om de inte anger en källa.
Vad ersätter budgivningen?
Ett privat avtal med ett pris för att hoppa av.
Svensk budgivning är öppen, sker via sms, syns för alla deltagare och binder inte juridiskt: ingenting förpliktar dig förrän köpekontraktet är undertecknat. Spanien har ingen motsvarande offentlig runda. Bud lämnas privat via mäklaren, och det som räknas är undertecknandet av contrato de arras, handpenningsavtalet, oftast på runt 10 procent av priset.
I sin vanliga form, arras penitenciales, prissätter det avtalet avhoppet åt båda håll. En köpare som drar sig ur förlorar handpenningen. En säljare som drar sig ur betalar tillbaka dubbelt. Det finns ingen ångerrätt och ingen motsvarighet till den svenska ordningen där ett vinnande bud fortfarande lämnar dig fri.
Följden är att pressen flyttar. I Sverige ligger risken i budgivningen och kontraktet är en formalitet. I Spanien är budgivningen informell och avtalet är risken.
Vad överlåtelsen faktiskt kostar
Mer än lagfarten, och nivån beror på regionen.
En svensk köpare söker lagfart hos Lantmäteriet och betalar stämpelskatt på 1,5 procent av priset plus en fast avgift på 825 kronor, ungefär 73 euro i början av september 2026. En bostadsrätt medför varken lagfart eller stämpelskatt, eftersom du köper en andel i föreningen och inte fastigheten.
Spanien har ingen bostadsrätt. En lägenhet är fast egendom, och förvärvsskatten vid ett andrahandsköp är Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP. På en bostad för 400 000 euro är spannet riktiga pengar: 6 procent i Madrid är 24 000 euro och 10 procent i Katalonien är 40 000 euro, en skillnad på 16 000 euro för samma pris. Valencia sänkte sin allmänna sats från 10 till 9 procent den 1 juni 2026 genom Ley 5/2025, och behåller 11 procent över en miljon. Siffrorna är räknade på de publicerade regionala satserna.
| Region | ITP-sats (%) | |
|---|---|---|
| Madrid | 6.0% | |
| Kanarieöarna | 6.5% | |
| Andalusien | 7.0% | |
| Murcia | 7.8% | |
| Balearerna (från) | 8.0% | |
| Valencia | 9.0% | |
| Katalonien (från) | 10.0% |
Det finns inte heller någon svensk uppdelning mellan lägenheten och föreningen. Där en svensk köpare läser föreningens årsredovisning för att bedöma skuldsättningen, ber en spansk köpare comunidad de propietarios om ett intyg på att säljaren inte är skyldig något, eftersom skulden till gemenskapen följer med bostaden till den nya ägaren.
Vad EU-medlemskapet är värt här
Den lägre skattesatsen på hyresinkomst, och rätten att dra av kostnader.
Sverige är med i EU, så en svensk ägare som hyr ut en spansk bostad betalar inkomstskatt för utomlands bosatta, Impuesto sobre la Renta de no Residentes eller IRNR, med 19 procent på vinsten. Bosatta i tredjeland betalar 24 procent på bruttohyran utan avdrag. Agencia Tributaria fastställer skillnaden, och artikel 24.6 i lagen är det som ger bosatta i EU och EES avdragsrätten.
Vid försäljning är nivån densamma för alla. Instruktionerna till Modelo 210 sätter vinst vid överlåtelse av tillgångar till 19 procent oavsett var säljaren bor. Dessutom håller köparen inne 3 procent av priset via Modelo 211 som förskott när en utomlands bosatt säljer: vid en försäljning på 300 000 euro är det 9 000 euro, som säljaren begär tillbaka om den verkliga skatten är lägre. Den siffran är räknad på den publicerade satsen.
Vad du vill ha före arras
Nota simple från Registro de la Propiedad, senaste IBI-avin med den årliga kommunala fastighetsskatten, och intyget från gemenskapen. Alla tre går att få innan du binder dig, och ingen kommer automatiskt.
Vi ger inga köp- eller säljråd, och ingenting ovan säger om en bostad i Spanien är ett bra köp. Det källorna bär är kontrollerbart: ingen öppen budgivning, ett handpenningsavtal med symmetriska påföljder som bindande ögonblick, en förvärvsskatt som sätts regionalt och inte nationellt, 19 procent IRNR på vinsten för en EU-ägare, 19 procent på vinsten vid försäljning för alla, och 3 procent innehållet vid försäljning.
AiMYNDi läser annonsen, gemenskapens redovisning och de juridiska handlingarna för en konkret bostad, så att en inteckning i registret eller en kommande uttaxering syns före arras i stället för efter. Du kan se ett exempel på hur en rapport ser ut först.