Licencia de primera ocupación: pappret som el och vatten kräver

Köpebrevet är underskrivet, nycklarna är dina, och elbolaget vägrar öppna ett abonnemang. Dokumentet det vill se har fyra namn i Spanien och en egen lag bakom varje namn.

Licencia de primera ocupación är kommunens bekräftelse på att en färdig byggnad får bebos. Spaniens regioner hanterar den olika: Katalonien och Balearerna utfärdar en cédula de habitabilidad med sista giltighetsdag, Valencia och Andalusien arbetar numera med en declaración responsable som lämnas in till kommunen, och i alla fyra får el-, vatten- och gasbolagen inte koppla in en bostad utan dokumentet.

Katalonien: en cédula som lever i 25 eller 15 år

Kataloniens bostadslag, Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, anger i artikel 26 att en bostad måste ha cédula de habitabilidad innan den får bebos, att säljaren vid varje försäljning, uthyrning eller upplåtelse, även andra och senare överlåtelser, ska överlämna en giltig cédula, och att el-, vatten-, gas- och telebolag måste kräva den innan de tecknar avtal. Artikel 26.5 bis lägger till en varning värd att läsa två gånger: cédulan intygar bara teknisk beboelighet och legaliserar inte byggnaden enligt plan- och bygglagstiftningen, och om det vid handläggningen framkommer tvivel om den planmässiga lagligheten ska det antecknas på cédulan och notarien ska upplysa köparen. Artikel 132 ålägger notarien att kräva cédulan innan en överlåtelse bevittnas, om inte köparen uttryckligen befriar säljaren därför att bostaden ska renoveras eller rivas eller inte ska användas som bostad.

Generalitats Decret 141/2012 fyller i detaljerna. Artikel 8 skiljer på tre slag, första inflyttning för nybyggen, andra inflyttning för befintliga bostäder och första inflyttning efter renovering, och artikel 9 ger cédulan en giltighet på 25 år för nyproduktion och 15 år för andra inflyttning och renovering. Artikel 11 upprepar regeln om leverantörerna, och artikel 13 gör Agència de l'Habitatge de Catalunya till utfärdare. Byråns förfarande för andra inflyttning kräver ett beboelighetsintyg undertecknat av en arkitekt eller byggnadsingenjör, kostar 20,90 euro per bostad vid besök eller 14,65 euro online, och avgörs inom 30 arbetsdagar.

Valencia: ett tillstånd som måste förnyas, inlämnat som en försäkran

Valencias bostadslag, Ley 8/2004 de la Vivienda, gör i artikel 5 kommunens licencia de ocupación till villkor för att bebo en bostad och förbjuder vatten-, el-, gas- och telebolag att teckna avtal och påbörja leverans utan bevis på den. Fristen sätts av byggkvalitetslagen, Ley 3/2004, LOFCE, i artikel 33.2: tio år efter det första tillståndet krävs en förnyelse vid den andra eller varje senare överlåtelse och vid varje nytt vatten-, gas- eller elavtal, och artikel 34 knyter förnyelsen till ett intyg från en tekniker om att bostaden fortfarande uppfyller villkoren i det tidigare tillståndet. Artikel 16 i bostadslagen tar med tillståndet bland de handlingar som säljaren av en färdig bostad ska överlämna, och artiklarna 17 och 18 gör det till villkor för uthyrning.

Förfarandet ändrades med planlagen. Artikel 233 i det konsoliderade TRLOTUP, Decreto Legislativo 1/2021, underkastar den första inflyttningen i färdigställda byggnader samt den andra och varje senare inflyttning i bostäder en declaración responsable i stället för ett tillstånd, inlämnad till kommunen med teknikerns intyg. Tillståndet finns kvar som det dokument leverantörer och notarie frågar efter; det som ändrats är vägen att få det.

Andalusien: en declaración responsable som leverantörerna måste se

Andalusiens territoriallag, LISTA, Ley 7/2021, lägger inflyttning och användning av byggnader under en declaración responsable i artikel 138: punkt d) för byggnader som färdigställts med bygglov eller byggförsäkran och stämmer med dem, punkt e) för befintliga byggnader på tätortsmark som följer planen eller befinner sig i rättsläget fuera de ordenación och inte har byggts om. Artikel 142 är hävstången. Leverantörerna får bara teckna ett tillfälligt avtal mot bygglovet och det slutliga avtalet för el, vatten, gas eller tele bara mot licencia de ocupación o utilización, declaración responsable eller anmälan, med tillhörande handlingar. Samma artikel godtar i stället beslutet som förklarar en byggnad asimilado a fuera de ordenación eller intyget för byggnader färdigställda före 1975 års marklag.

Balearerna: en tioårig cédula från örådet

På öarna är dokumentet återigen en cédula de habitabilidad, reglerad i Decret 145/1997 och utfärdad av varje Consell Insular. Artikel 7 i dekretet förbjuder avtal om vatten, avlopp, el, gas och telefon för en byggnad, bostad eller lokal utan gällande cédula, artikel 8 skiljer på tre slag, första inflyttning, förnyelse och carència för byggen färdiga före den 1 mars 1987, och artikel 13 låter varje cédula upphöra tio år efter utfärdandet, oavsett vem som äger eller bebor bostaden. Consell Insular de Menorca tar 25,24 euro per bostad för en förnyad cédula, på grundval av ett tekniskt intyg och ett daterat fotografi.

Vad en köpare utifrån gör med allt detta

Be om dokumentet under dess regionala namn före handpenningsavtalet, inte efter köpebrevet: cédula i Katalonien och på Balearerna, licencia eller declaración responsable de ocupación i Valencia, declaración responsable de ocupación o utilización i Andalusien. Jämför datumet med regionens giltighetstid, för hos leverantörerna är en utgången cédula en cédula som saknas. Kom ihåg artikel 26.5 bis i den katalanska lagen: en giltig cédula bevisar inte att byggnaden eller tillbyggnaden någonsin fått lov, och det är i nota simple från fastighetsregistret som belastningar och planmässiga anteckningar dyker upp. Den andra spanska kontrollen som överraskar köpare, fastighetens faktiska bebodda status, tas upp i vår guide om att kontrollera okuparisken.

Få inflyttningsdokumentet med datum från säljaren tillsammans med nota simple, och låt regionens lag avgöra om det fortfarande lever. AiMYNDi läser båda mot de regionala reglerna och flaggar ett utgånget eller saknat tillstånd bredvid priset.