Nota simple i Spanien: så läser du utdraget innan du betalar

Annonsen säger tre sovrum, 95 kvadratmeter och inga skulder. Fastighetsregistret kan säga något annat.

Nota simple är det informativa utdraget ur Spaniens Registro de la Propiedad, fastighetsregistret. Colegio de Registradores, registratorernas yrkesorganisation, anger att det identifierar fastigheten, namnger innehavaren eller innehavarna av de rättigheter som är inskrivna på den, som full äganderätt, hypotek eller nyttjanderätt, och beskriver deras omfattning, art och begränsningar. Online kostar det 9,02 euro plus skatt och är oftast klart på under två timmar.

Vad står i en nota simple?

Fyra saker, enligt registratorernas onlinetjänst: identifieringen av fastigheten, identiteten hos innehavarna av inskrivna rättigheter, rättigheternas art och omfattning, samt de belastningar och begränsningar som vilar på fastigheten. I praktiken är det där en utländsk köpare först ser ett hypotek som fortfarande är inskrivet, en utmätning, en nyttjanderätt som låter någon annan bo där, eller en inskriven yta som inte stämmer med annonsen.

Samma tjänst är tydlig med dokumentets status: det har rent informativt värde och intygar inte innehållet i registrets anteckningar. Det levereras som PDF via e-post, och du kan beställa det via fastighetens unika registerkod, via fastighetstaxeringsreferensen (referencia catastral), via ägarens identitetsnummer eller via adressen.

Vad bevisar det inte?

Äganderätt, i juridisk mening. Colegio de Registradores skiljer nota simple från certificación registral: certifikatet är en offentlig handling undertecknad av registratorn, det intygar registrets innehåll och gäller mot alla. Nota simple är begränsad till de innehavare, rättigheter och belastningar som gäller vid beställningstillfället och saknar underskrift. Registratorerna noterar att banker godtar en nota simple för en preliminär bolåneprövning, medan certifikatet juridiskt är det enda sättet att bevisa en inskriven rättighet mot tredje man.

För en köpare är den praktiska konsekvensen tidpunkten. En nota simple beskriver ett ögonblick. En belastning som skrivs in veckan därpå finns inte med, och det är därför notarien begär färska uppgifter före köpebrevet.

Vilka skulder syns aldrig i den?

Föreningens. Artikel 9.1.e i Ley de Propiedad Horizontal, lagen som styr ägarföreningar, gör köparen av en lägenhet eller lokal ansvarig, med själva fastigheten, för vad tidigare ägare är skyldiga comunidad de propietarios för gemensamma kostnader, upp till den del av året då köpet sker och de tre föregående kalenderåren. Artikeln tillägger orden som spelar roll för den som läser registret: detta gäller även när köparens titel är inskriven i Registro de la Propiedad.

Samma artikel ger köparen ett skydd. I den offentliga köpehandlingen måste säljaren förklara att föreningsavgifterna är betalda, eller ange vad som är skyldigt, och måste lämna ett intyg om skuldläget utfärdat inom sju kalenderdagar av den som fungerar som sekreterare, med ordförandens godkännande. Utan det intyget får notarien inte bevittna handlingen, om inte köparen uttryckligen avstår från det. Avståendet är meningen att leta efter i ett utkast till köpehandling.

Stämmer registret med fastighetstaxeringen?

Inte alltid, och det finns ett förfarande för det. Sedan Ley 13/2015 driver Dirección General del Catastro, taxeringsmyndigheten, och registret ett samordningssystem där registret tar in fastighetens georefererade grafiska beskrivning med taxeringskartan som grund. Catastro anger att när den grafiska representationen från taxeringen är inskriven är fastigheten grafiskt samordnad och dess läge, gränser och yta förutsätts vara korrekta i alla rättsliga avseenden.

En nota simple innehåller referencia catastral när den har registrerats, så en första kontroll är om den inskrivna ytan och taxeringsytan beskriver samma bostad. Där de skiljer sig visar samordningsstatusen om någon har stämt av dem.

Hur beställer du den, och på engelska?

Från registratorerna, direkt. Colegio de Registradores anger den officiella kostnaden till 9,02 euro plus moms vid beställning via deras plattform, med en genomsnittlig leveranstid på under två timmar. Onlinetjänsten erbjuder en engelsk översättning för 30 euro per dokument, och tillfälliga användare behöver inget abonnemang. Alternativet är att fråga på det behöriga registret personligen.

Vi ger inga köpråd. Det som de publicerade reglerna stöder är detta: nota simple visar vem som äger fastigheten och vad som är inskrivet mot den vid ett ögonblick, den visar inte föreningsskulder som lagen ändå knyter till lägenheten, och den bevisar inte i sig äganderätten. AiMYNDi läser nota simple, taxeringsuppgifterna och föreningsintyget tillsammans och flaggar avvikelserna på svenska. Ett exempel på hur en rapport ser ut visar hur den juridiska delen ställs upp, och guiden för svenskar som köper bostad i Spanien täcker resten av processen.