Köpa bostad i Portugal som svensk: från noll till 7,5 procent
En bostadsrätt bär ingen stämpelskatt alls. Portugal saknar upplåtelseformen och tar 7,5 procent av icke bosatta, återbetalt bara inom sex månader.
Den billigaste bostaden att köpa i Sverige är en bostadsrätt, som inte bär någon överlåtelseskatt alls. Portugal har ingen sådan upplåtelseform, och beskattar en icke bosatt köpare med fasta 7,5 procent på fastigheten själv.
Varje portugisisk bostad är fast egendom, så den svenska uppdelningen mellan fastighet och bostadsrätt försvinner vid ankomsten. Decreto-Lei n.º 97/2026 sätter sedan en enda sats för en icke bosatt köpare, 7,5 procent, utan någon lättnad alls, återbetalbar på två villkor och bara om du ansöker inom sex månader.
IMT står för Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. De portugisiska kommunerna tar ut den på själva överlåtelsen, och för de flesta köpare är den den enskilt största checken i affären.
| Vad du köper, och var | Sats (%) | |
|---|---|---|
| Portugal, icke bosatt köpare | 7.5% | |
| Sverige, hus (stämpelskatt) | 1.5% | |
| Sverige, bostadsrätt | 0.0% |
Varför blir svenskens billigaste upplåtelseform det dyraste köpet?
Sverige prissätter sina två upplåtelseformer olika, och Portugal har bara den ena av dem.
Lantmäteriet tar ut stämpelskatt på 1,5 procent av en privatperson plus en expeditionsavgift på 825 kronor när lagfart på en fastighet skrivs in, och räknar skatten på det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, nedrundat till hela tusental. Själva skatten står i stämpelskattelagen 1984:404. Köp en bostadsrätt i stället och ingen av avgifterna uppstår, eftersom det som byter ägare är en andel i föreningen och inte marken under den.
Portugisiskt boende erbjuder inget motsvarande skydd. Artikel 17.º, n.º 10, träffar ett prédio urbano eller en fração autónoma de prédio urbano, en urban byggnad eller en självständig del av en sådan, och en portugisisk lägenhet är det senare: fast egendom, ägd direkt, med ett condomínio som sköter de gemensamma delarna vid sidan om utan att äga dem.
Kör ett och samma pris genom alla tre. På 300 000 euro tar den portugisiska satsen för icke bosatta 22 500 euro. Ett svenskt hus till samma pris tar 4 500 euro plus 825 kronor. En svensk bostadsrätt tar ingenting alls. Alla tre siffrorna är räknade på de publicerade satserna.
Vad artikel 17.º, n.º 10, säger, och klockan som sitter fastskruvad i den
Den säger att satsen "alltid är 7,5 procent" för en icke bosatt, "utan att någon befrielse eller nedsättning tillämpas", och den prövar var du betalar inkomstskatt och inte vilket pass du bär.
Det är mellanledet som gör skadan. IMT Jovem, lättnaden för unga köpare, och alla andra förmåner i lagen upphör att vara tillgängliga i stället för att bara krympa. En svensk som redan har skatterättslig hemvist i Portugal möter aldrig regeln; en portugis med skatterättslig hemvist i Stockholm möter den fullt ut.
Det konsoliderade dekretet öppnar tre dörrar, och bara två av dem leder till pengar tillbaka:
- Du hade redan portugisisk skatterättslig hemvist enligt artikel 16.º i inkomstskattelagen.
- Du skaffar den inom två år från köpet.
- Du lägger ut bostaden på bostadshyresmarknaden inom sex månader, under det tak för måttlig hyra som artikel 2.º, n.º 2, knyter till 2,5 gånger 2026 års minimimånadslön, och håller den uthyrd i 36 månader under de första fem åren.
Artikel 17.º, n.º 11, låter sedan Autoridade Tributária annullera skillnaden, men bara "på den berördes begäran", och artikel 17.º, n.º 12, ger sex månader från den dag du blir bosatt eller undertecknar hyresavtalet. Ingenting kommer tillbaka till den som inte ber om det.
| Vad lagen kräver | Frist (månader) | |
|---|---|---|
| Ansök om återbetalning inom | 6månader | |
| Eller teckna hyresavtal inom | 6månader | |
| Eller bli skatterättsligt bosatt inom | 24månader | |
| Håll den uthyrd i minst | 36månader |
Var slutar en svensk namnteckning betyda det den brukade betyda?
Vid den plats i kön där den hamnar. Det bindande dokumentet byter både namn och position.
Ett svenskt köp binder vid det skriftliga köpekontraktet enligt 4 kap. 1 § jordabalken, och ingen ångerrätt följer efter. Portugal binder längre uppströms, vid contrato-promessa de compra e venda, det utfästelseavtal som artikel 410.º i Código Civil reglerar, säkrat med en sinal, en handpenning vars förverkanderegler skär åt båda hållen. Escritura inför en notário avslutar affären efteråt.
Den praktiska översättningen för en svensk är kort. Det dokument som förtjänar samma uppmärksamhet som ett köpekontrakt är utfästelseavtalet, och det kommer innan någon offentlig funktionär är i rummet. Lantmäteriet är inte heller motsvarigheten till det portugisiska steg som följer: i Sverige är inskrivningen den punkt där skatten tas ut, medan skatten i Portugal regleras kring köpebrevet och artikel 36.º i samma dekret numera ger 30 dagar från beskattningsbeslutet att betala den.
Vad är det svenska EU-medlemskapet värt här?
Papper snarare än pengar.
Autoridade Tributárias vägledning om skatterepresentation namnger "cidadãos residentes em país da União Europeia (UE), Noruega, Islândia ou Liechtenstein" som den grupp för vilken det är frivilligt att utse en representante fiscal. Den som är bosatt i Sverige finns i den listan. Schengenmedlemskapet tar separat bort gränsen på 90 dagar under 180 som binder ägare från tredjeland.
Ingen av dem når fram till de 7,5 procenten. Artikel 17.º, n.º 10, frågar var du har skatterättslig hemvist, inte vilka fördrag ditt pass tillhör, och en svensk som förblir bosatt i Sverige betalar den fasta satsen fullt ut.
Där siffrorna tar slut
Ingen räknar svenska köpare av portugisiska bostäder. Det Portugal publicerar per nationalitet är uppehållstillstånd, som registrerar vem som flyttade och inte vem som köpte, så någon siffra för den svenska köpargruppen finns inte att citera, och varje artikel som ändå erbjuder en gissar.
Vi ger inga köp- eller säljråd, och ingenting ovan säger om en bostad i Portugal är ett bra köp. Det kontrollerbara är smalt och användbart: en sats på 7,5 procent för icke bosatta, ingen lättnad bakom den, tre utgångar, och en återbetalning som måste begäras inom sex månader. Vår guide till att köpa bostad i Spanien som svensk ställer samma svenska utgångsläge mot en marknad som beskattar per region i stället för per hemvist.
AiMYNDi läser annonsen, ekonomin och de juridiska handlingarna för en konkret bostad, så att de skyldigheter som hänger vid den syns innan du binder dig. Du kan se ett exempel på hur en rapport ser ut först.